[스크랩] 대지나 임야 논 밭을 구입하시기 전에 확인할 사항들

대지나 임야 논 밭을 구입하시기 전에 확인할 사항들




통나무집을 건축하시고자 임야 논 밭을 구입하실때 유의사항


1.택지구입시 확인사항:토지이용계획확인 땅을 크게

도시, 농지, 자연환경보전지역 등으로 구분하고, 여기에 준도시, 준농림을 합하여 다섯 가
지 지역으로 구분한다.
이들 땅들은 그들 나름대로 정해진 속성에 따라 개발되어야 하고 다른 용도로 이용될 때는
까다로운 허가 절차를 거쳐야 한다. 그렇지 않을 때는 제재를 받게된다.
예를 들어 농민이 아닌 도시인이 농지를 소유하려고 하면 법적 제재가 따른다. 즉 농지는
원칙적으로 농사를 짓는 사람이 소유해야 하기 때문에 도시인은 농지취득 증명을 받아야
한다.

해당 면의 농지위원 2명이 농사를 지을 사람이라는 것을 확인 해주고 일년에 30일 이상 농
사을 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 해야농지취득증
명서를 발급 받을 수 있다.

토지거래 허가 구역에서는 도시인이 농지 303평(1,000㎡)이상, 임야 606평(2천㎡)이상을
취득할 때는 일정한 서류를 갖추어 해당 시 군 구청의 허가를 받아야 한다.
신고구역에서는 농지 1,515평(5천㎡), 임야 3,030평(1만 ㎡)이상을 취득할 경우 해당 관청
에 신고를 해야한다.

지적법 상 땅들은 한 필지마다 각각의 지목을 갖고 있다. 지목은 그 땅의 용도인데 예를 들
어 대지라 하면 건축물의 부지이고 학교용지라면 학교와 부족시설용 토지로 쓰인다는 뜻
이다. 그 종류는 모두 24가지다. 집을 짓거나 건축을 하려고 할 때 지목이 "대"로 되어 있어
야 쉽다. 그나 다른 지목으로 되어 있다고 하여 집을 못 짓는 것은 아니다. 해당 시, 구청에
지목변경을 신청하여 허가를 받으면 지목을 변경할 수 있다. 앞서 설명한 도시지역이나 농
림지역 등을 다른 지역으로 바꾸기는 매우 어렵지만 지목은 특수한 경우를 제외하고는 변
경이 비교적 쉽다.

그래서 전원주택을 지을 때, 대지를 구할 수 없는 경우 준농림지역의 전이나 답, 임야 등을
변경하여 집을 짓는다. 준농림지역의 전은 답보다 전용하기가 쉽다. 식량문제로 농지에 대
한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 특히 준농림임야가 유망하다고 볼 수 있다.
그 땅에 대해서 제대로 알기 위해서는 각종 서류를 직접 확인해 보는 것이 좋다. 반드시 확
인해야 할 서류는 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장 등이다. 이들 서류를 확인하고
의심나는 사항이 있으면 관계공무원이나 부동산 전문가 등과 상담을 해야 한다. 서류상 문
제가 없는 땅이라도 현장을 가보고 직접 눈으로 확인해 보아야 실수가 없다.





2.임야에 집짓기


국토이용확인

국토이용항목은 용도지역과 용도지구. 개박계획 등의 수립여부로 나누어져 있고 용도지역
은 다시 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경 보전지역으로 나누어진다. 전원주택을 지을
수있는 땅이라면 용도지역 중 농림이나 준농림에 해당되어야 한다. 농림지는 농민들이 농
사를 지으면서 전원주택을 지을 수 있고 준농림지는 전용이나 형질변경을 통해 전원주택
과 카폐, 음식점 등을 지을 수 있다. 만약 자연환경 보전지역에 체크가 되어있다면 전원주
택을 짓는데는 많은 제재가 따르기 때문에 피하는 것이 좋다.





도시계획확인

도시계획항목은 용도지역, 용도지구, 도시계획시설, 도시개발사업구역, 도시계획입안사항
등 토지이용계획 확인서 중 가장 복잡한 내용이 기재되어 있다. 대부분 전원주택지의 적당
한 땅과는 거의 관계가 없는 내용들이 많다. 그러나 구역에 있어 개발제한구역 내에 체크
가 되어있으면 그린벨트이기 때문에 고려해 보아야 한다.



군사시설

군사시설항목은 군사시설보호구역인지의 여부를 확인해 준다. 이것에 해당되는 토지는 전
원주택 짓는데 애로사항이 많다. 그러나 군사시설 보호구역이라 하여 모두 건축을 할 수없
는 것은 아니다. 땅을 구입하기 전에 해당 군부대의 군사시설 보호 민원상담실을 찾아가
건축가능여부를 직접 확인하고 상담을 받는 것이 좋다.



농지

농업진흥지역과 농업보호구역을 확인할 수 있다. 농사를 지을 생각을 갖고 있지 않다면 이
곳에서 해당 없음이란 판정을 받아야 전원주택을 짓는데 문제가 없다.





산림

보전임지인지 아닌지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓는데 문제가 없으면 해당 없음 판정
을 받아야 한다. 보전임지란 개발이 거의 불가능하다.





자연공원

공원구역인지 공원보호구역인지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓기 위해서는 해당없음
판정을 받아야 문제가 없다. 공원구역은 공원으로 조성되어 있고 공원보호구역은 유명사
찰이나 국립공원주변이 대부분 이고 이런 곳은 건축이 거의 불가능하다.





수도

상수도 보호구역과 수질보전 대책 특별지역을 확인할 수 있다. 말 그대로 상수원을 보호하
고 수질을 보전해야 할 곳이기 때문에 전원주택을 짓는데는 많은 제약이 따른다. 수도권에
서 북한강과 남한강 일대의 양평군 여주군 가평군 남양주시 이천시 용인시 등지가 여기에
해당되며 다른 지역보다 규제가 많다. 특히 상수원보호구역은 그린벨트와 겹쳐진 곳이 많
아 자세히 알아보아야 한다. 이를 지역은 수질보전특별대책권역으로 정해 규제를 하고 있
는데 1권역과 2권역이 있다. 1권역에서는 한 개 필지당 242평(800㎡)이상을 지을 수 없다.
다시 말해 한 필지가 만평이든 천평이든 242평 밖에 집을 지을 수 없다는 이야기다. 2권역
에서는 242평 이상까지도 지을 수 있으나 오수정화처리 시설을 해야 한다.




문화재-문화재인지 문화재보호구역인지를 확인 할수 있다.

도로-운수를 위해 차량통행. 보행에 필요한 설비 .형태를 갖추어 이용되는 토지

철도용지-운수목적으로 궤도 등 설비형태를 갖추고 이용되는 토지. 부속시설물토지

하천-자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

재방-방수제. 방조제. 방파제. 등 조수 ,유수. 바람. 등을 막기 위해 설치한 둑

구거-용수, 배수를 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공수로 및 부속시설물 부지

수도용지-물을 정수 공급하기 위한 취수 저수. 도수. 정수. 및 송배수 시설부지

공원-일반공중의 보건 휴양 및 정서생활을 향상하기 위한 시설을 갖춘 토지

운동장-옥외에서 체육활동을 목적으로 경기시설과 형태를 갖춘 토지

유원지-일반공중의 보건 휴양 및 전서생활을 향상하기 위한 시설을 갖춘 토지

종교용지-일반종교의식을 목적으로 한 토지

사적지-문화재로 지적된 유적 .고적. 기념물. 등을 보전할 목적의 토지

묘지-사람의 시체나 유골이 매장된 토지

잡종지-갈대밭 채석장 노천시장 비행장 등과 같이 다른 지목에 속하지 않은 토지






3.토지이용계획확인

토지이용계획 확인서를 보면 땅의 성격을 알 수 있다.
토지이용계획 확인서는 해당 토지의 성격을 나타내 준다. 그 토지를 어떻게 이용할 수 있
고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알려면 토지이용계획 확인서를 발급 받아 보면 전원주
택을 지을 수 있는 땅인지 아닌지를 알 수 있다. 그렇기 때문에 땅을 구하기 전에는 필히
토지이용계획 확인서를 발급 받아 그 땅의 성격에 대해 알아보아야 한다.





어디서 발급 받을 수 있나.-

토지이용계획확인서는 누구나 열람이 가능하며 신청을 하여 발급 받을 수 있다. 요즘은 행
정서류의 온라인화로 인해 해당지역이 아닌 전국의 시, 군, 구청, 동사무소 등에서 발급 받
을 수 있다. 시. 군 구청의 민원실에 가면 지적공부 신청서를 볼 수 있다. 이 신청서에 정확
한 지번과 주소, 신청자의 인적사항 등을 정확히 기재한 후 신청종목란의 토지이용계획학
인서를 체크하면 된다. 이때 확인내용 전부를 확인하겠다는 표시를 해야 토지의 모든사 항
을 확인 할 수 있다.




어떤 내용을 알 수 있나.-

대상자의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 잇고 확인내용이라 하여 8∼9가지가 있는
데 해당사항은 체크가 되어있다. 예를 들어 토지거래허가구역의 준농림지역이라면 준농림
지와 토지구역허가구역에 체크가 되고 해당 없는 사항에는 해당 없음에 체크가 되어있다.
확인내용은 ,국토이용, 도시계획. 군사시설. 농지. 산림. 자연공원. 수도. 문화재. 토지거래.
기타 등이다.





4.등기부 등복확인

등기부등본으로 땅의 깨끗함을 알 수 있다 .
등기부등본은 관할 등기소에서 발급 받을 수 있는데, 이를 통해 땅이 얼마나 깨끗한지를 알
수 있다. 다시 말해 가압류나 근저당, 지상권, 전세권 등이 설정되어 있는지의 여부를 확인
할 수 있다. 토지거래 사기를 당하지 않으려면 반드시 등기소에 가서 등기부등본을 확인해
보는 것이 좋다.

등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 등 세부분으로 나누어져 있다. 표제부에는 토지의 지번
이나 지목, 면적 등이 나와 있다. 갑구에는 소유권에 관한 변동사항이 기재되어 있는데 최
초의 소유자와 중간 소유자 등의 기록과, 압류나 가등기, 가처분 등 소유권에 영향을 미칠
수 있는 사항들이 기재돼 있다. 을구에는 소유권 이외의 내용들이 기재되어 있다. 표제부에
나와있는 번지와 면적. 소유자 등이 토지대장과 비교 동일한지 확인한다. 그리고 을구에
근저당이나 지상권, 전세권이 설정되어 있는 지를 주의 깊게 살펴보아야 한다.

부동산을 담보로 돈을 빌렸거나 토지의 이용권을 타인에게 빌려주었는지에 여부를 알 수
있다. 등기부등본은 계약직전에는 물론 중도금을 낸 후 잔금을 치르기 전에 각각 떼어 보아
야 한다. 소유자가 땅값을 받고서도 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 후 잠적해 버려 피
해를 입는 경우도 있으므로 주의해야 한다.







B. 지목별 집짓기

1.대지는 건축을 마음대로 할 수 있는 땅이다.

도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능하다. 또한 농지나 임야처
럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다.
그러나 대지는 공급에 한계가 있고 가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다.



2.임야 집짓기: 산림형질변경

산림형질변경허가를 신청할 때는 사업계획서와 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도, 산림
의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하
면 된다.(대부분 건축사사무실에서 시장 군수는 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민
원여부 등을 확인하여 허가를 내준다.
도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능하다. 또한 농지나 임야처
럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다. 그러나 대지는 공급에 한계가 있고
가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다.




대체조림비와 전용부담금

산림형질변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부해야 허가증을 받을 수 있고, 비
로소 공사에 착수할 수 있다. 농지전용 시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에
는 대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육
림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다. 보통 3,000원 이내에서 결정된다.
전용부담금은 농지전용과 마찬가지로 공시지가의 20%이다. 이들 비용은 20일 이상 90일
이내의 범위 내에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하이면 30일, 5천만원 이하이
면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부하도록 되어 있다. 농지와 마찬가지로 자진납부
도 할 수 있다.




산림형질허가를 받고 나서는

산림형질변경허가를 받았으면 허가받은 날로부터 3개월 이내에 사업에 착수하여야 한다.
6개월 이상 사업이 진행되지 않았을 때는 허가가 취소된다. 건축물 시설공사가 30%의 공정
을 보이면 준공허가를 신청할 수 있고, 준공허가를 받으면 대지로 지목이 변경된다. 농지와
마찬가지로 형질변경허가를 신청하기 전에 형질변경이 가능한 면적을 지자체에서 확인하
는 것이 좋다. 수도권에서는 보통 건축물 바닥면적의 5∼6배나 최대300평까지 허가를 내주
고 있다. 이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는 농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면
다른 용도로 전용이 가능하다.





3.논 밭에 집 짓기

도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가을 받아서 짓는다. 그러나 그 절차가
그렇게 쉬운 것이 아니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다.
그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 당해연도에 집
을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전
을 해야 한다.





토지사용승락서를 받는다.

땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용
신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권
이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70
% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서
류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다. 이 서
류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지,
전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을
심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한
다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장
과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로
구성되어 있다.




대체농지조성비와 농지전용부담금

전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다. 농지를 대지로 전
용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어, 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데
여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체조성비를 물게된다.

대체조성비는 평당 전은 7,140원 답은 11,900원이었으나 1999년 2월부터는 경지정리가 안
된 전, 답은 ㎡당 4,500원(평당14,876원) 임야는 ㎡당 889원(평당2,939원)으로 통일되었다.
대체조성비가 전은 약 200%, 답은 25% 정도 상승했다. 농지의 전용부담금은 농지를 전용
함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업의 재원으로 사용하기 위해
부과한다.

부과액은 전용농지 공지지가 총액의 20%로 정해져 있다. 농어촌진흥공사로부터 납부통지
서를 받아 납부하면 된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며 납부를 하지 않으
면 전용허가가 취소된다 부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짖기위한 농지전용은 전
용부담금 전액이 면제된다.





전용허가을 받고 나서는 -

전용허가를 받고 나서 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하고, 착공 후 1년 이내에 공사
를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려진다. 농지처분명령을 받고 일년
이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려진다. 그래도 일정을 넘겨 처분하지 않으면
이행강제금을 물게된다.

농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 어렵다.
만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야 한다. 이을 어기고 음식점이나 카
폐, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2천만원
이하의 벌금형에 처해진다. 농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 건축이 완료되어야 필
지 분할이 되었으나, 지금은 지자체에 따라 전용허가가 나면 필지 분할을 해주는 지역도 있
다. 대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.





4.그린벨트에 집짓기

그린벨트에 전원주택을 짓는다는 것은 규제가 많아 매우 까다롭다. 그러나 자연환경이 파
괴되지 않아 주거여건이 좋다는 이유로 그린벨트는 전원주택 수요자들에게 꾸준한 관심을
받아 왔다. 그린벨트에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고 1회에 한해 기존 건축물의 증
개축만 가능하다. 그렇기 때문에 원주민이 아닌 외지인이 그린벨트내의 땅을 구입하여 전
원주택을 짓는다는 것은 매우 힘들다. 그러나 방법이 없는 것은 아니다. 외지인도 그린벨
트 내 기존의 구옥을 구입하여 증개축을 하든가, 이축권(용마루)을 이용하는 방법으로 전원
주택을 지을 수 있다.





원주민은 그린벨트에 90평 집을 지을 수 있다.

현재 시행되고 있는 도시계획법 시행규칙에 따르면, 그린벨트 내에 건축 가능한 주택의 규
모를 거주기간에 따라 분류하고 있다. 그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원
주민의 경우는 기존주택을 3층 이하 건평 90평(300㎡)까지 증개축이 가능하고, 5년 이상 거
주자는 40평(132㎡)까지만 주택을 지을 수 있다. 원주민이 지은 90평중 30평은 직계비속에
한해 자녀분가용으로 분할등기도 가능하다. 그러나 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는
사람은 30평(100㎡)까지 밖에 집을 짓지 못한다. 그것도 그린벨트 내의 기존주택을 구입하
였을 때에 한해서이다. 하지만 이축권을 구입, 원주민의 이름으로 증개축 하거나 이축을 한
후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다.





이축권을 이용한 주택신축방법-
이축권이란 기존주택의 주거환경이 나빠져서, 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리
를 말한다. 그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 집
이 철거된 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의
땅을 임대하여 주택을 지었는데 토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없어 집을 옮겨야 하
는 경우다.

이축권을 갖고 있더라도 옮겨 지을 수 있는 지역을 제한하고 있다. 원칙적으로 같은 시군
지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있으나, 현재는 지목에 구별 없이 임야가 아니면 이
축이 가능하고, 나대지에는 이축권이 없이도 2000년 4월부터는 집을 지을 수 있다. 최근 그
린벨트 내에 카폐나 음식점이 유행하고 있는데 기존의 건물을 카폐나 음식점으로 용도변경
을 하기 위해서는 5년 이상 그곳에 거주하여야 한다.





* 농지에 집을 지으려면 *



모든 건축은 착수하기 전에 신고나 허가를 득해야 합니다.

대부분 바닥면적 100㎡(약 30평)이하인 소형건축은 건축신고 대상으로
착공신고 -> 사용승인(준공)의 절차를 거치게 됩니다.
건축인허가 대행료는 150만원 가량입니다.

이는 건축설계 비용이 포함된 것이 아니며, 건축설계도면은 건축주가 제공하고
건축신고 및 준공처리까지 대행해 주는 것에 대한 비용입니다.
물론 건축 준공에 필요한 정화조준공필증, 가스사용승인서,
측량성과도 등도 별도로 제공해 주어야 합니다.

인허가에 소요되는 기간은 대략1~2주이며 농지전용후 건축을 한다면 동시에
대행해 주는 곳에 의뢰하는 것이 효율적이며 처리기간을 줄일 수 있습니다.
부지가 지목 상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 합니다.

대부분의 도시외 지역은 건폐율이 20~40%이므로 예를 들어
23.5평(건물18평+데크5.5평)의 건축을 위한 대지의 면적은 최소 60평에서 120평을 전용해야
하지만 이보다는 여유있게 200평 가량을 전용하는 것이 좋습니다.

이는 향후에 창고나 기타 시설물을 추가로 지을 수 있을 뿐만 아니라 대지 면적에 여유가
있다면 잔디를 심는다든가 조경을 할 수 있는 등 농지보다 규제가 적어 이용이 자유로우며,
지가가 상승되어 재산 가치가 높아질 수 있기 때문입니다.

다만 현재 도시지역에 주택이 있다면 200평(660㎡)미만으로 전용해야 1가구2주택
중과세에 해당되지 않습니다.

또한 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있습니다.

시·군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평, 농가주택 200평으로 정하고 있으며,
전용 가능 면적에 대해서는 사전에 해당 지자체에 문의하여 확인하십시요.

그리고 농지전용은 본인이 직접 할 수도 있지만 복잡하기도 하며 해당 기관에
수차례 방문해야하는 번거로움이 있어 대부분 용역을 주게 됩니다.

농지전용은 건축사사무소가 아닌 토목측량설계사무소의 업무이므로 해당
토지를 관할하는 ,군청 부근의 토목측량설계사무소에 의뢰해야 합니다.

건축공사 업체에 대행 의뢰를 맡길 수도 있으나 다시 해당 토지가 소재하는 곳의
토목측량설계사무소에 용역을 주게 되므로 이중의 경비가 발생할 수 있습니다.


<비용 안내>

1.농지보전부담금 = 전용농지의 개별공시지가 × 30% × 전용면적(㎡)
2.경계측량 및 분할측량 = 약60만원(지역과 면적에 따라 차이가 있음)
3.농지전용대행료(토목측량설계사무소) =약200만원(업체에 따라 차이가 있음)
4.기타 공채, 인지대, 면허세 등 = 약10만원 가량

농지전용시 경계복원측량을 반드시 해야 하며, 지적측량은 대한지적공사에서만

할 수 있는 것이며 측량에 관련한 것도 용역을 의뢰한 토목측량설계사무소에서
일괄 진행하므로 건축주는 측량시 입회만 하면 됩니다.

측량은 경계복원측량과 건물현황 측량에 따라 그리고 지역과 면적, 필지수에
따라 비용과 처리기간이 다릅니다.

경계복원측량은 경계가 불분명하거나 대지경계선에 근접하여 건축하는
경우와 인접토지와 분쟁의 소지가 우려되는 경우에 반드시 실시해야 합니다.

경계복원측량은 150평 1필지 기준으로 군 지역은 23만원, 시 지역은
30만원, 구 지역은 35만원 가량의 비용이 소요됩니다.

대지일 경우 경계가 뚜렷하거나 대지경계선에서 확실히 떨어져
건축할 경우에는 경계측량 없이 건축후 건물현황측량만 할 수 있습니다.

건물현황측량은 900평 1필지당 군 지역은 14만원, 시 지역은 18만원,
구 지역은 21만원 가량의 비용이 소요됩니다.

지적분할측량은 900평 1필지당 군 지역은 15만원, 시 지역은 20만원,
구 지역은 25만원 가량의 비용이 소요됩니다.

측량시 처리기간은
동 지역은 5일 이내, 읍면 지역은 7일 이내로
규정되었지만 대부분 지연되는 경우가 많으므로 미리 신청하는 것이
좋으며 사전에 측량일자를 지정할 수도 있습니다.

또한 측량실시 하루 전에는 익일 측량실시 가능여부 확인과
방문시간에 대하여 사전 연락을 해 드립니다.

토목공사에는 건축 예정 부지의 지반을 돋우거나 파내는
성토 및 절토 작업, 또는 지반을 평평하게
고르는 정지 작업, 집주변의 경사지에 석축이나 옹벽을 쌓는 일,
경사지나 법면에 잔디를 심는 일, 배수관이나 측구 설치, 그리고
진입로를 개설하거나 도로와 마당에 자갈을 깔고 콘크리트
포장을 하는 일 등이 있습니다.

소형건축물을 지을 때의 바닥정지공사는 경사가 특별히 심한 곳
외에는 별도로 하지 않고 다른 공정(토목공사, 상하수도공사,
정화조매설공사)과 함께 진행하는 경우가 대부분입니다.

그 외에도 지반이 약하면 지반보강공사를 해야 하고 도로가
좁으면 인력으로 소운반해야 하는 등의 비용 차이가 날 수
있으므로 예산을 세우실 때 체크하시기 바랍니다.

이런 토목공사는 해당토지의 조건이나 여건에 따라 크게 차이가
있으므로 주변의 경험자에게 조언을 구하거나 인근의 토목공사
또는 중장비 업체에 문의하시면 도움을 받을 수 있습니다.



전기공사는 크게 외부(외선)와 내부(내선)공사로 구분합니다.

한전주까지의 전기선 가설(한전주, 변압기 설치 포함)에 필요한
설계 및 외부공사는 한전에서 시행하는 것이며, 외부전기인입공사를
할 때 현장 200m 이내에 한전주가 있다면 전기인입비는
부가세포함 150,700원이며, 보증 예치금은 200,000원(용량 3㎾ 기준이며
용량이 늘어나면 보증금도 증가함)으로 합계 350,700원을
한전에 납부해야 합니다.

임시용은 350,700원에 설계조정공사비가 추가됩니다.
한전주까지의 거리가 200m 이상이면 1m당 51,700원씩 비용이 추가됩니다.

최종 한전주에서 집까지의 전기배선 설계 및 전기계량기 부착과 전기선
연결은 건축주가 선정한 전기공사면허업체가 시행하게 됩니다.

전기 신청은 개인 또는 전기공사면허업체가 대행할 수 있지만
내선설비공사는 전기공사업체에 의뢰하도록 되어 있으므로
전기신청업무까지 포함하여 의뢰하게 됩니다.

건축주는 전기공사면허업체에게 대행을 의뢰하고 비용만
지불하면 되며, 아울러 건축공사시 전기를 사용해야 하므로
사전에 임시전기를 사용할 수 있도록 요청해야 합니다.

전기가 없는 지역이라면 공사시 이동식 발전기를 사용해야 하므로
추가 비용을 지불해야 하며 특히 섬에서는 별도의 비용이 발생됨을
유의해야 합니다.

전기공사면허업체에서는 주택내 배선공사는 별도로 하고
전기신청비용을 30∼35만원 정도 받고 있습니다.

또한 내부전기공사 중 배전판에서부터 실내조명, 콘센트 등의
공사는 건축공사비용에 포함하는 것이 일반적이며 외부인입공사는
건축공사비용에 포함하지 않는 별도 공사로 하는 것이 일반적입니다.

마을에서 너무 멀면 전기 가설비가 증가하므로 사전에 예산을
세울 때 주의하여 참고해야 합니다.

참고로 상시주거용이 아닌 주말주택같은 경우 전기설치 비용이
부담스럽다면 이동식 발전기로 사용할 수도 있습니다.

조명용 소형발전기의 경우 650~950W는 15~25만원,
1㎾는 25~30만원(조명 및 컴퓨터 등 가능) 정도가 예상되며,
일반용 소형발전기는 3㎾에45~55만원(냉장고등 일반가전제품

사용가능) 정도의 비용이 들어갑니다.
외선 전기가설 소요기간은 한전주 및 변압기 설치가 필요한

지역은 약 1개월이며, 전기선으로만 (내선설비공사만 필요한 경우)
가능한 지역은 약 1주일 정도가 걸립니다.

내선, 외선 공사가 모두 끝나면 계량기가 제대로 설치되었는지
한전에서 점검을 하게 됩니다.

시골이라도 간이 상수도가 되어 있는 곳이 많으므로 건축예정지
주변에 상수도 관로가 지나간다면 약간의 관로(파이프)
연결비용으로 상수도를 이용할 수 있습니다.

상수도 또는 간이상수도시설이 되어 있는 곳은 누구나 무상으로
사용할 수 있는 곳과 일정한 시설비를 지불하고 이용할 수 있는
곳이 있으므로 마을주민이나 이장에게 문의해 보는 것이 좋으며
더러는 수량이 부족하여 신규로 이용할 수 없는 지역도 있습니다.

이처럼 상수도 시설이 기존에 되어 있다면 대지 인근에서
가장 가깝거나 공사에 유리한 곳에서 연결해야 하며,
비용은 땅을 파고 묻는 비용과 인건비, 자재대가 있으나 다른 공정
(하수도, 배출, 정화조 매설 등)과 함께 진행하면 좀 더 유리합니다.

한편 대부분의 전원주택의 경우 마을과 어느 정도 거리를
두고 짓는 일이 많아 마을 공동우물을
사용하지 않고 대부분 지하수를 개발하게 됩니다.
지하수 개발비용은 사용용도와 그 지역의 지하수 사정 즉,
지표수위와 수질 및 지질과 상관이 있습니다.

지하수 관정은 소형관정과 중형관정, 대형관정으로 구분되며,
지표수위가 높고 수질이 좋다면 소형관정으로 가능하지만
그렇지 않다면 중형이나 대형관정이 필요합니다.

그러나 더러는 대형관정으로도 물이 나오지 않거나 식수로
사용할 수 없는 오염된 지역도 있으므로
해당 토지 인근의 지하수 개발업체에 의뢰하는 것이 좋습니다.
보통 지하수 개발에는 인허가 비용을 포함하여

소형관정은 150만원, 중형관정은 500~600만원,
대형관정은 1,000만원 가량이며 지역의 여건과
업체에 따라 다를 수 있습니다.

참고로 소형관정비용 150만원은 착정비, 내외관자재,
인허가 및 수질검사비, 모터펌프, 모터보호공이
포함된 비용이며, 지하수 개발에 있어 이 사항들이
포함된 금액인지 확인하는 것이 좋습니다.

또 지하수는 반드시 본인 토지에 개발할 필요는 없으므로
이웃토지의 수맥이 좋다면 해당 토지주의
동의나 사용 승낙을 받아 착정할 수 있습니다.
가정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가
없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만, 동력장치가
있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면
신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이
40㎜를 넘으면 허가를 받아야 지하수를 개발할 수 있습니다.




-하수도 공사

하수도 공사는 배출이나 매설 조건이 양호하다면 맨홀공사와
상수도 인입공사를 포함하여 동시에 진행하는 경우 50~60만원
정도 예상됩니다.

그러나 가까이에 배출할 곳이 없다면 인접토지의 지하로
매설해야 하는 경우가 있는데 이 때 반드시
토지주의 사용승낙을 받은 후에 시공해야 합니다.

또한 담장이나 도로를 관통하거나 제방 등을 절개하고
하수관을 매설할 경우에는 해당 시설물
소유주의 동의를 받아야 합니다.



-상하수도 배관공사

위의 지하수개발 및 정화조 공사 외에 상하수도
연결배관 및 오하수 배출공사는 정화조를 시공하는
업체에서 동시에 진행하는 것이 비용이 절감할 수
있고 빨리 처리할 수 있습니다.

배관 및 부동전, 맨홀 등의 자재비 25만원과 인건비 25만원
가량이며 정화조공사와 별도로 시공한다면 포크레인
비용 35만원이 추가됩니다.
외부에 수도를 설치할 때는 반드시 부동전을 설치하고
전열선을 감아놓는 것이 좋습니다.

상하수도 배관공사시에는 지하매설물이 있는지 확인해야
하며 타인 소유의 도로나 담장 등의 시설물을 관통해야 하는
경우는 반드시 사전 승낙을 받은 후 시공해야 합니다.

정화조는 그 지역에 하수종말처리시설이 있는 곳이라면
관로까지 연결하는 비용이면 가능하지만 대부분 시골의
단독주택은 30평까지는 5인용 1톤의
오수합병정화조(20ppm미만)를 설치하게 되며,
비용은 오수처리시설(정화조) 50만원과 포크레인
사용료 35만원, 인건비 35만원(배관공 1인, 보조 1인), 배관자재
약 10만원, 인허가 대행료 및 경비 약20만원 등을
포함하여 150~200만원 가량입니다.

30평 이상 75평 미만의 주택은 10인용(2톤)
오수합병정화조를 설치해야 하며 20~30만원 정도의
비용이 추가됩니다.

그러나 수변구역이나 자연환경보존지역,
수질보전특별대책지역1권역 같은 곳은 10ppm미만
처리능력의 오수합병정화조를 시공해야 하며
비용은 250~300만원 가량입니다.

정화조 시공시에는 오수 및 하수를 흘려보낼 곳(배출)이
있는지 유의해야 하며 해당 토지의
인근 정화조 업체나 상하수도시공업체에 대행을 맡기거나,
철물점 또는 건재상 등에서 알선을
대행을 맡길 수도 있습니다.

상시거주용 주택이라면 기름보일러로 난방을 해야
하지만 겨울철에 관리를 소홀히 하면
보일러 동파로 인해 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

‘외출’ 등으로 동파방지기능을 설정했어도 정전시에는
자동으로 기능이 회복되지 않아
동파될 우려가 있으므로 특히 유의해야 합니다.

더욱이 주말주택처럼 혹한기에 자주 사용하지
않는 건물이라면 건식난방(전기난방필름 등)을
고려하는 것이 좋습니다.

전기필림난방 방식은 동파의 위험도 없고 보일러실이
따로 필요하지 않아 관리가 손쉬운 반면에
최대전력소모가 평당 600W에 이르므로 10평을 동시에
난방하려면 6㎾의 전력을 필요로 합니다.

가정용 전기가 3㎾~5㎾이므로 10평을 동시에 난방하기엔
무리가 있으므로 나누어서 난방을 해야 하는 불편과 위험이
있으며 겨울철에 연속해서 사용한다면 전기요금의 누진세로
인하여 수십만원의 전기료가 예상됩니다.

또한 온돌처럼 대류난방이 아니므로 전기장판처럼 방바닥은
뜨거워도 건물 내부의 공기는
따뜻해지지 않는 어려움이 있습니다.

그리고 온수를 사용하기 위해서는 순간온수기
(25~30만원)를 따로 설치해야 합니다.

이처럼 전기필림난방의 단점과 불편함에도 불구하고
전기필림난방을 권하는 것은 동파 때문이며
아닌 주말주택에서는 선택이 아닌 필수라고 생각합니다.
특히 주말주택이나 농막인 경우에는 전기장판을
사용하거나 장작난로나 스토브 등으로
보조난방을 하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.
가스 설치는 가스 및 가스통 보증금, 가스 배관, 설치비,
가스 안전검사, 보험료를 포함하여
30만원 정도의 비용이 들어가며, 인근의 가스 설치하는
업체에 요청한 후 보험료 영수증을 보관해 두어야 합니다.

<해당 전문업체에 의뢰해야 하는 것>
- 농지전용 : 토지인근의 토목측량사무소
- 전기(외선)공사 : 토지인근의 전기공사면허업체
- 지하수개발 : 토지인근의 지하수업체
- 가스설치 : 토지인근의 가스업체
- 측량 : 해당지적공사
- 건축인허가 : 토지인근의 건축사사무소

※ 관련비용 예시
예를 들어 200여 평의 전(또는 답)을 농지전용하여 25평의
주택을 신축하는 경우의 관련비용은 다음과 같습니다.

① 농지전용비 : 공시지가의 30%
②측량 : 분할측량비 16~25만원, 경계복원측량 25~40만원,
건물현황측량 15~22만원(경계가 확실하고 민원이 발생하지
않는다면 건물현황측량만으로도 가능합니다.)
③ 채권 구입 기타경비 : 약20만원
④ 농지전용 대행비 : 150~200만원
⑤ 건축인허가 대행비 : 150만원~200만원
⑥ 전기인입비용 : 60만원
⑦ 지하수개발 : 150만원(인허가, 수질검사, 자동모터 포함)
⑧ 정화조 : 오수처리시설 5인용 150만원
⑨ 배관공사 : 50만원

상기 전항 비용산출 은 약간의 차이가 있을수 있으므로 이해 해서 참고 하시기 바랍니다
농지에 건축시에는 토지의,성토,절토,정지가 일어나므로
개발행위 허가를 받으면 농지전용은
개발행위허가에 포함되는 과정이됩니다.
그러므로 개발행위허가를 받아서 건축하는것이 정석입니다.
농지전용만으로 건축시 절토,성토를 하면 개발행위위반이됩니다.

출처 : 송이벌꿀

글쓴이 : 송이양봉원 원글보기

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